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标题: 中国房产的未来 [打印本页]

作者: 超群 时间: 2013-9-12 20:56 标题: 中国房产的未来

卖掉房子，一套不剩！
国世平，清华资本经营（投融资与公司管控）总裁班的授课老师，为清华资本经营总裁班授课《资产证券化与投资银行》；现任国家发改委顾问、深圳市政府经济顾问、深圳大学当代金融研究所所长、教授、博士及博士后导师。       国世平曾经预测1997年香港房价会下跌30%，那时没人当真，最后跌80%。       在去年，他做的四个预测，三个预测全部应验。第一个预测，煤炭及大众商品价格很快就要暴跌，应验；第二个预测，黄金很快就要暴跌，应验；第三个预测，银行里缺钱，应验；他的第四个预测是房地产很快就要崩盘……       以下内容为国世平教授为资本19班的部分授课内容！       非常高兴今天能够来探讨我们的宏观经济形势，包括我们未来的走势。我们来看一看，我们过去十年，究竟发生了什么事，未来十年我们又将要发生什么。
我一直在讲，如果你2000年开始投资，你是个傻瓜都赚钱。因为2000年到现在的投资，是中国财富的总爆发时期。我们知道，如果第一步你的投资买了房地产，2000年深圳的房价才只有多少啊？2200多，最高涨到多少啊，均价3万块钱，整整涨了11倍，你投资房地产，获利多大，你说房地产赚不赚钱？现在看到房价到今天这个地步，我告诉大家对中国的经济伤害有多大。
第一，实体经济的利润只有5-10%，而房地产的利润高达100%。这种结果说明什么？所有的实体经济，只要有可能都朝房地产转移。上市公司“湘粤情”做什么的？餐馆的，现在餐馆不大做了，转到房地产去。上市公司雅戈尔做什么的？服装的，现在服装也不做了，也朝房地产转移。中国将是一个不折不扣的房地产的国家。一个国家以房地产作为立国之本，你得注意。
   第二，我们的实体经济遭受毁灭性的打击。我们希望银行的钱多一点救助实体经济。但是我们银行的钱80%是流到房地产的，我们的实体经济根本就得不到救助。德国之所以可以抗衡全球两次金融危机，就是德国有非常坚挺的实体经济。实体经济才是一个国家的立国之本。我们国家的立国之本在哪里？
第三，我们的产能过剩多么严重，我们的彩电、冰箱十年不生产都卖不掉。我们希望老百姓多一点的消费，但是我们中国的钱全部都去买房子。我们算了一下给老百姓1000块钱，其中800块就是买房子。祖孙三代的钱交给了首付，然后全家按揭，你还有多少钱消费，我告诉你房地产走到今天这个地步，令我们国家领导人感到非常的忧虑。我想问大家，房地产到底是在涨还是跌？全国的报道都在涨，你真的以为房子在涨吗？我们的媒体，谁敢说房子跌？你一跌我就不给你广告！
现在媒体的广告，都是地产的广告。我想问大家，现在媒体是不是冒（没有）德。中国大中城市70个城市在涨，那老百姓说房子肯定要涨。  我想问大家，中国的大中城市怎么定义？比如说我们广东韶关、阳江、东莞、珠海、汕头、江门，这都是属于大中城市；讲地级市，中国有多少地级市？648个。  我想问大家，中国648个大中城市，只有70个城市在涨，364个房子在跌，你怎么不报道，还有120个城市不涨不跌？如果你全部报道出来，那时老百姓说，中国的大中城市70个城市在涨，364个城市在跌，还有120个城市不涨不跌，老百姓会怎么想？但媒体对老百姓就报道第一个。现在我告诉你，中央还不是担心房子暴涨，现在中央最担心房子像断崖式的下滑。现在中央内部预计的房子很快就要崩盘，已经崩盘或很快就要崩盘的110个城市，很快就要崩盘。  第一个崩盘的，鄂尔多斯。
我是内蒙古鄂尔多斯政府的高级顾问，我去年3月份到鄂尔多斯市去演讲的时候，鄂尔多斯的房价是22000块钱一平，我就给鄂尔多斯的市长、市委书记云峰书记说，我说鄂尔多斯的房价很快就要暴跌，他怎么说：教授，我们知道要跌，但最低也不能低于17000。我说谁说的。现在上一个月，鄂尔多斯政府给我的报告是多少，鄂尔多斯的房价跌到1700块钱一平方米，全崩盘了，地产商全逃跑了。我的一个学生上个月从鄂尔多斯开回了36辆路虎车。       第二个崩盘的城市是温州。温州是中国炒房的，谁相信温州的房子跌？现在温州的房子砍掉60%还在跌，都在抛房子。  第三个崩盘的城市海南。我们限价限的最高价，海南是限的最低价，不能低于17000元。第四个崩盘的城市是贵阳。贵阳房子贵到什么样，平均每个人能分到30多套房子。现在中央内部预警的房价要崩盘的：大连、沈阳、营口、烟台、青岛、唐山、常州、宁波、石家庄、长沙、海南、丽江、北海、惠州、珠海很快就要崩盘。将来的情况是什么？房地产崩盘，地方政府崩盘，高铁崩盘，地铁崩盘，那么我们的银行一定崩盘。中央就一定要出手救啊。中央说房地产不要了，地铁不要了，高铁不要了，但是中央一定要救银行啊。不救银行怎么办，老百姓把你一辈子的血汗钱存到银行，第二天早上说没有银行了，你不杀人放火才怪呢！那么中央还要救地方政府，你不救地方政府，地方政府没有了，那不就乱套了嘛。中央也没有钱，怎么办？只有一个办法就是大量的印钞，我们国家将出现恶性的通货膨胀。我们来看现在令中国领导人感到最为焦虑的问题是什么，就是房地产。因为中国老百姓十年赚的钱全都买在房地产上了。我知道中国的老百姓都相信房子不跌，谁说的？经济学家是数字说明问题。在这里，我选的是亚洲最具典型的三个国家和地区房地产走势。大家看一下这三个走势图是不是惊人的相似？每个国家和地区的房地产走势，基本上是一样的，没有哪个国家和地区会走出自己独立的痕迹。
历史是有惊人的相似，大家看，日本的房地产是不是1982年开始涨，香港的房地产92年开始涨，我们国家的房地产是2002年开始涨。我们香港比日本晚多少年？晚十年；我们比香港晚多少年？十年；我们比日本呢？晚二十年。大家看，日本的房价从1982年大涨到1987年，涨了多少年？5年，在这5年里，日本的房子整整涨了10倍，香港的房子从1992年大涨到1997年，涨了几年？5年也涨了10倍。我们深圳的房子从2002年大涨到2007年，也涨了5年，整整涨了11倍。但是房子是不可能永远涨的，没有哪个国家的房子一直涨。日本没有想到，在1987年日本的房子暴跌。到1993年，日本人极度悲观失望的时候，没有想到他的房子强劲的反弹，在1994年日本人又拼命的买房子，没有想到1994年日本房子再次暴跌。到1995年，日本的房子整整跌了80%。
我们看看香港，香港的房子在1992年发展到1997年，涨了10倍。谁相信香港的房子跌？我不是吹，我是成功的预测香港的房子在1997年跌。我在1997年1月份在香港的信报和香港的电视台发表演讲，我说房子很快就要暴跌，李嘉诚一看非常的愤怒，在香港的经济日报连续4天登广告，名字就叫，质问国世平教授。我的预测完全准确，香港的房子在1997年暴跌的到2003年，香港人极度的悲观失望，后来没想到房子强劲的反弹，在2004年香港人又拼命的买房子，没有想到房子第二次探底到2005年。从1997年到2005年，香港的房子整整跌了80%。2005年，李嘉诚又在香港经济日报整版的登广告，向国世平道歉，同时聘请我为李嘉诚公司的高级顾问。
   2007年，我又一次成功的预测中国的房产在2008年开始暴跌。结果，2008年北京的房子像断崖一样跌了40%，上海的房子跌的最少，跌了30%；我们深圳的房子像断崖似的跌了30%，东莞的房子直接跌60%。但是，国老师犯了一个最重要的错误。我没有想到我们国家的领导人这么乱来。大家看看，日本的房子跌了6年，香港的房子跌了6年，我们国家的房子至少要跌4年吧？刚刚跌到第三个月，到了2009年3月份，中央像发神经一样宣布救市，也就是温家宝搞的4万亿投资。 4万亿投资要命啊。我们国家为此付出了极为高昂的代价。那时候地产商响应中央的号召，主动的把房价往下调，我们的地方政府和老百姓配合中央不买房子，没有想到我们国家领导人这么乱来，4万亿投资救了地产一把。       如果大家想一想，2008年让房子慢慢跌下来，我们不会有这么困难。
非常可惜，现在中国老百姓都不相信中国房子会跌，但是我告诉大家，我今天负责任的告诉大家，中国老百姓再靠买房子赚钱的时代已经一去不复返了。为什么？房地产的格局已经发生了重大的变化。去年我们国家大中城市190个城市在这里，今年有多少，几十个，可能明年只有多少，50个，可能后面30个，最后20个，最后10个。深圳、北京、上海的房子可能最后跌，因为我是万科的高级顾问，我是李嘉诚公司的高级顾问。我问李嘉诚，为什么深圳、北京、上海的房子泡沫最多，反而最后跌。他说教授，你想想就知道了，要保卫中心城市，我们首先把四线城市房子卖掉，救三线的；如果三线救不了，卖掉三线救二线；二线还不行就卖二线救一线；如果一线崩盘了，中国就全崩盘了。       我们中国的房地产所得税是20%，这是个什么概念？在座的你以后买房子，如果房子不涨30%，你一分钱都赚不到。
为什么？20%交了所得税，还有5%的契税，你还要买房子，还要按揭吗？再交5%的按揭，你说房子涨30%多难涨啊。那房子难涨，你不赚钱，你还买房子干什么啊！       那你说好，你去买房子，你代我交税。我告诉你房地产所得税是直接税，直接税是不能转让的，只有间接税可以转让！比如说我把我的房子卖给赵总，赵总代我交了30万的税，他到税务局去举报，国教授的房产税是我交的，税务局把我抓起来，把钱退给他，还坐牢。那把房价涨上去？开玩笑，房子贵谁买你的。我们国家明年全方位征收房产税。中国的房产税是多少？0.6%-6%。如果中央想把房产税涨到6%是个什么概念？那意味着在座的你住一百万的房子，你一年交6万的税，你交就行了。国老师在深圳的房子700万，我一年要交42万的税。李嘉诚一年交的房产税是1700万，他的豪宅17个亿。我告诉你，到那个时候我们中国居民都要做一个选择，
根据你的收入水平决定你住房的大小。我们中国的老百姓真的很可怜，我们根本就不是买房子，我们是买房子的居住权，因为土地不是你的，我们就买了70年居住权。我想问大家，谁住满过70年？中国住满30年拔掉，美国、日本和欧洲的房子连土地都是你的，人家才叫买房子。房子很快就要崩盘，我必须警告在座各位：如果这个时候你胆敢再去买房，你将成为中国房地产史上最后一批解放军，把别人彻底解放了，在上面站岗十年都下不来。       我建议大家，今年买一点股票，为什么？因为股票和房地产在国外都是两个并驾齐驱的。我们中国房地产长期在高位，我们的股票长期在低位，正不正常，绝对不正常。       中央一定要把房地产的价格打下来。如果老百姓的股票不涨，中国老百姓的资产就会要缩水，这是中央不愿意看到的。中央希望，房子调下来，股票涨上去。至少老百姓的资产没有缩水，
如果中国的股票涨上去，房子跌了，中央一定要老百姓卖掉股票，抄底房地产，股票跌到这个地方，房地产涨到这个地方，就形成了房地产和股票的并驾齐驱。这是中央的战略意图。我告诉你，你在别的地方可以不听党的话，在投资方面一定要听党的话，因为共产党是最大的专家。中国的经济就是政治经济。  那我们在座的就会说，教授，你说经济不好，股票不是反应经济吗？经济不好，股票怎么会涨呢？但问题是，中国的股票什么时候反应过经济啊？美国的GDP上升170倍，美国的股票涨多少倍啊，600倍。我们的GDP上升多少倍？280倍，我们的股票上升为0。上届证监会主席名字叫尚福林，上升的幅度为零。所以今天我要跟大家讲，卖掉房子，买股票。明年如果股票涨上去了，房子跌了，再请我演讲，我让大家卖掉股票抄底房地产。

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