经济看台经济在线【先实践一篇】

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如果从2007年夏秋之交美国次贷危机爆发算起，本轮全球金融危机引发的经济危机历时已过5年。可是直至目前，关于这场危机的成因与根源依然被各方热衷探讨却一直没有确切一致的答案。

         经济学必须根据已有的经济数字和动态对未来经济的发展趋势进行判断。唯有充实的定量和经验分析，方能在充满不确定性的世界中寻找确定性，在周而复始的变化中寻找恒常的规律，解答人们心中的疑惑。虽然这一次的经济危机与以往的任何一次经济危机都不一样，但马克吐温有句名言：“历史不会重复自己，但会押着同样的韵脚。”从以往的经验中寻找规律，对今后的趋势进行准确的判断，是我们目前要着手的首要任务。

         还是从2007年的次贷危机说起吧。2007年美联储主席格林斯潘在其出版的《动荡年代》（The Age of Turbulence）一书中对当时的美国经济断言：“我们面对的不是泡沫而是小气泡，许多小型、区域型的小气泡，绝对不会膨胀到威胁整体经济健全性的地步。”然而短短几个月后，美国便爆发了席卷全球的“次贷危机”。

        在东方的中国，当时城市化进程正如日中天，房地产业被作为国民经济的“支柱产业”，成为拉动经济的“三驾马车”（外贸、消费和投资）的强大引擎。城市化大跃进时代的投资，说白了，就是房地产的投资。在没有健全社会保障制度之前，中国式的住房按揭模式，造成了政府到平民都“过度举债”，繁荣时期，政府向经济中的支柱产业房地产行业注入大量现金，表面上看起来是推动经济发展，而实际上却是政府和百姓向银行借钱狂欢推高房价，远远超出了长期可持续发展的水平。在楼市繁荣时期，银行表面上比平时更稳健，更赚钱，但这种债务的累积隐含着巨大的系统性风险。一旦出现经济信心的危机，将会出现极其悲惨的结局，到时候远不是“信心比黄金还重要”之类的鼓舞能够支撑得住的。房地产行业的“大跃进”，源自于陷入了误区的经济指导思想。房地产业至多只能是重要的基础产业，而不应成为重要的经济支柱产业。否则，我们将会为之付出沉重的代价。

         经济上也有一个定律叫“马太效应”，这个定律就是拿出那有一千的，给那有一万的，让富有的更富有，贫穷的更贫穷。有钱人越来越有钱是一种良性循环，没钱人越来越没钱则是一种恶性循环。用于解释中国楼市目前存在的问题，国民经济对房地产行业的过度依赖，使得众多领域出现“马太效应”，资金与人才等向房地产等垄断行业集中并出现沉淀，各行各业包括人才等被房地产行业绑架、套牢，并出现恶性循环，直接导致经济丧失活力，陷入困境。

         因此，由目前经济的现状，我们可以得出的结论是——房地产行业的去“支柱化”与“泡沫化”将是一个中长期的趋势。

         房价高位运行势必使得真正有住房需求的中下阶层百姓“望房兴叹”，从而导致贫富差距越来越大、社会矛盾日益激化，土地财政肯定难以为继。经济中出现的冷热不均二元经济结构，如果任其发展，也势必激发更大的社会矛盾。再者，2015年，中国人口老龄化的拐点即将来临，人口红利即将消失，这些都会促使我们必须坚定不移地走上去房地产“支柱化”“泡沫化”的道路。

        目前，经济转型正沿着“稳增长，调结构”的既定思路运行，中央政府乃至地方政府已经在“十二五”规划中大幅调低GDP增速，比如全国定为7%，江苏省由过去多年的13%调低为10%，而上海则调低到8%。对于2012年，中央政府更是将国内生产总值增长目标确定为7.5%，八年来首次低于8%。这意味着“保八”并非必须，今后要更加注重GDP增长的质量和内涵。对房地产行业而言，意味着并不需要过去那么高的成交量和投资额度来维持经济的虚假繁荣。

        “十二五”规划明确规定，未来五年全国要建设城镇保障性安居工程3600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%，各地的保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70%。今年3月5日，温家宝总理在政府工作报告中指出，2012年将继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。李克强副总理力主推行并切实负责的“保障房”建设，正是顺应这一时代需求的有力举措。把房地产作为支柱产业多年之后，如果突然之间来一个彻底否定式的大变革，中国经济势必因为经不起这一的折腾而被迫“硬着陆”，而大举建设保障房则既可以挤掉楼市的泡沫，又可以在原来的轨道上缓缓着陆。因为，不只是商品房可以拉动经济，消耗上一轮经济狂欢所造成的钢铁、水泥等过剩的产能，保障房同样可起到相同的作用，而且对所谓的“刚需”的拉动力度更大。从某种现实来说，以投资为目的的买房十有八九会是空置，对于经济消费不会产生后续的拉动作用，而保障性住房的购买者则一定会进行装修以便自住，还会有进一步的消费行为，从而对装修材料以及家用电器等诸多产业产生拉动作用，对农民工的就业也会大有帮助。

         具体而言，势必导致楼市继续调整的主要因素有哪些呢？

         第一，就宏观层面而言，目前中国经济增长明显减速，热钱流出增多，从而导致资产价格上涨的动力减弱，楼市调整乃是经济回归理性的必然选择。按照目前的态势，经济进一步低迷，将导致热钱加速出逃，人民币开始走上贬值的道路，以人民币计价的房产等资产呈现向下运行趋势。

        截止目前，中国人民银行网站上金融机构人民币信贷收支表上最新数据显示，7月末，中国金融机构外汇占款余额达256575.17亿元，较上月末减少38.2亿元，这是继4月后，今年第二次出现单月外汇占款减少。而8月末，中国金融机构外汇占款余额达256400.83亿元，较上月末更是减少了164.34亿元。外汇占款负增长，意味着热钱的流出，与人民币贬值预期有关。事实上，继2011年12月份人民币连续11天触及跌停后，2012年来再现两次跌停，并且2012年1-7月份，人民币7年来初次出现贬值，这个现象意味着，热钱流出的速度在加速而热钱进入的速度在减速，在中国经济未来增速中枢下移的背景下，热钱流出至少将成为中期性的发展趋势，对中国资产而言，也就失去了一个价格上的重要支撑。

        第二，通货膨胀对房价的走势产生的影响将随着时间的推移而发生质的转变，尤其是当经济陷入滞胀并走向衰退的时候，房价必定下行。

        以日本为例，根据GDF发表的日本住宅房价指数，我们可以发现：1965-2009期间，通胀是影响日本房价的重要因素。其中1965-1979年期间，通胀为8%，房价年涨幅13%；1980-1994年期间，通胀为2%，房价年涨幅5%；1995-2009年期间，通胀为0%，房价年涨幅-3%。且每次房价拐点都与通胀急剧变化有关，如1973-1975、1979-1982、1989-1992。再看我国，2003年以来房价的持续5年快速上涨，就是源于经济的快速发展以及温和的通胀，在经历了2008年金融危机的冲击之后的2009-2011年，我国的房价上涨显然因为恶性通胀（官方当时常说“通胀预期”），同时也是受到物价普遍上涨的推动，即使是2010年春季实施强有力的楼市调控政策之后，房价依然是居高不下。这时因为从2009年开始我们执行宽松的货币政策，2010年广义货币在头一年28%的增长之上又增长20%，这种情况下社会上产生了较高的“通胀预期”（实则为恶性通胀）。恶性通胀如洪水猛兽，所到之处势必推高物价，导致社会的不稳定，当时“姜你军蒜你狠”之类的现象比比皆是，而楼价的调控则看不到什么效果。但是，随着时间的推移，我们不难发现，进入2012年之后，各地的楼价不再是铁板一块，很多城市边缘地带的楼盘开始明显降价。今后几年，经济复苏乏力，住房之类的消费能力大幅萎缩将成为常态，房价下行趋势势必难以扭转。

         第三，社会人口老龄化现象开始凸显，并将对房价的走势产生直接而深远的影响。中国60岁以上老年人1.67亿，超过德国和法国人口总和，养老问题压力巨大。同样，二三十年来坚定不移地实行独生子女政策，人口红利将会在可预见的将来结束，而人口增长的峰值将在2015年到来。

        众所周知，人口对房价的影响是直接而深远的。2012年来温州房价大幅下挫，除了温州金融出现动荡、制造业受到冲击等因素的影响之外，还有一个更为重要的原因就是，温州是一个人口输出型的城市，温州人世世代代重视经商的传统，使得温州人离开温州这座城市外出经商求发展的人越来越多，温州人常常是一人在外地刚刚立足，随后必定带动众多亲友共谋发展。

        据官方公布的有关数据可以知道，从1950年到2009年，中国15-54岁人口数量年均净增长保持在300万到1700万，其中最高的年份是1980年，恰恰是改革开放刚刚开始的时候。2010年，这个数字降到了100万。从2011年开始，中国15-54岁人口年均净增长开始变为负数，大致每年减少300万到110万。其实，我们只要仔细观察一下周围就会发现，无论是工地、工厂，还是城市里，现在那些脏活、累活的工作主要以45岁以上的中老年人在干，而在农村，从事农业生产的人大多也是50岁以上的人。根据调查，目前中国种田的人平均年龄已经超过60岁。就这样的人口趋势，还指望房地产来拉动地方经济，无异于天方夜谭。

         此外，为摆脱土地财政的束缚，房产税的征收已是箭在弦上不得不发。今年7月下旬，国务院派出8个督查组奔赴16个省市对房地产调控政策落实情况进行专项督查。就在国务院督查地方楼市调控的同时，住建部发布了《关于做好“十二五”住房发展规划编制工作的通知》，紧锣密鼓地推进在保有住房的环节征税的“顶层设计”。与此同时，有关房产税的试点的改革步伐也在加快推进。将猪养肥之后再宰杀，是一个符合经济学逻辑的必然选择，房产税的征收旨在为地方政府寻找相对长期稳定的财政收入来源，而房产税收的征收，将重心由买卖交易的环节转向存量房保有环节之后，必定会极大影响现有市场格局。

        中国楼市的按照上述逻辑发展，还只是建立在社会基本稳定、经济秩序大致正常的情形下的运行轨迹，如果2013年春夏之交钓鱼岛事件愈演愈烈直至擦枪走火甚至进一步演变成规模战争，或者还有其他一些难以预测的灾难性的“黑天鹅事件”出现，楼市的情形可想而知。

        因此，房地产行业的去“支柱化”与“泡沫化”势必成为一个中长期的趋势，这也证明了“出来混，总是要还的”那一句大实话。