就在昨天，出了一个重磅新闻。国土资源部部长表示，我国农村宅基地将实行“三权分置”，允许农村宅基地进入市场，参与市场竞价。
如果这个政策得到落实。将对楼市产生巨震，不啻是个晴天霹雳！因此，各路媒体都异常兴奋，各种解读扑面而来。
什么叫农村宅基地三权分置？就是所有权不会发生变化，仍归国家、村集体所有；现有宅基地确权证的户主享有宅基地的一切权利资格；宅基地可以投入市场，供他人使用，转化为市场经济效益。
简单的说，就是农民的土地，可以转让给开发商建房子搞出租了。只要是搞租赁的，而不是买卖的，开发商可以绕过政府，直接和农民对接，协商利益分配，合作建房，一起赚钱。
开发商呢，也可以货比三家了，政府将不再是土地的垄断供应者。谁家的土地便宜就找谁。
举个栗子，李四在李村有一块300平米的宅基地，按照国家规定，这块宅基地以前只能用于自家人，不可以买卖入市变现；但是在“三权分置”政策实施后，李四的宅基地被城里的赵老板看上了，想用来开发，但是又不允许买卖，那该怎么办呢？
李四可以把自己对该块宅基地的使用权以转让、租赁的方式转给王老板，和王老板签合同。在签订协议后，王老板可以在合同有效期内对该片宅地基任意使用。
大家知道，以前的做法，都是政府先把农民手里分散的土地征收过来，再集中卖给开发商。由权力强势运作，这样做的好处就是有效率，政府也乐在其中，低价收地，高价卖地，赚得人仰马翻。
但是坏处也是大大的，导致了无数的强拆悲剧，民怨沸腾。估计是中央认识到了这个问题的严重性。所以现在想作出改变。政府直接退出征地环节，让开发商和农民直接交易。农民愿意不愿意合作，什么价格合作，都要基于自愿的商业合同。
这是达康的独特观察，达康看了大量相关评论都没有发现这一点。所以达康认为，这个政策如果能够顺利出台，将会大量避免之前频频发生的，由征地强拆带来的矛盾冲突。
因此说，这不仅只对楼市带来影响，而且对整个社会治理都有巨大好处。类似的举措多多益善。尽管之前的政策问题很多，但能做出调整，也应视为积极的进步。尤其是提到，非房地产企业，也可以依法取得农民土地的使用权。等于就说任何组织和个人都可以来做这个生意。 这其实是相当于政府退出了对市场供求关系的干预，从制度安排上进行了解锁。农民的利益将会因此大幅度提高，收入分配的天平将朝着拥有土地的农民倾斜，这种一直被忽视的财富有很大程度将被兑现！
但是，但是，注意了，宅基地入市的主要用途，只能是租赁，而不能是买卖。城里人还是不能到农村买宅基地，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。因此说虽然是进步了，但迈的步子还不够大。
这也说明了，国家的政策导向，是要大幅提高租赁住房的比例，希望以此抑制城市过高的房价。很多人认为，这样一来会改写楼市、尤其是一二线大城市土地稀缺的局面。大城市周边效区的农民，有大量潜在土地可以入市，必然会拉低中心区域住房的租金，进而拉低房价。
不过在达康看来，以上判断都是错的。一二线城市在此政策之下，中心城区的房价只会涨更多。
原因很简单。以前大城市的高房租，赶走了很多产业人口。而现在大城市周边农民土地大量入市，郊区的房租就会很便宜，这必然会吸引更多小乡镇的人口来到大城市谋生。
因此可以说，未来，中西部包托东北偏远地区、老少边穷地区的人口，将继续往东南沿海大城市大脚步迁徙。因为住房成本更低了，降低了生存条件。
与此同时，大城市人口只会越来越多，只来越繁荣。因此中心城区的房价必然大幅上涨。而不是仅仅因为效区的房租便宜就下降了。
大量的人口进城，第一站，是在房租便宜的郊区，没错。但是人会努力改善生活条件的，这些人在大城市工作，有了足够的收入之后，自然倾向于购买属于自己的住房。为中心城区的高房价提供源源不断的买盘。
可以说，有了这个政策，会在真正意义上形成住房的分层消费市场。条件好的买好房住，条件差也有便宜房可以租住。这完全符合政府租购并举的立意与导向，当然这也是市场最终会自发形成的局面。 | 
发表于 2018-1-16 18:53