今年3月起，全国多个城市土地市场开始活跃。部分城市地产市场小阳春，叠加融资难度大幅度缓解，房企抢地现象再次出现。
据中原地产研究中心统计，截止日前，4月来一二线城市土地流标只有31宗， 2019年一季度合计土地流标只有97宗，累计2019年来一二线城市土地流标只有128宗，同比2018年同期的184宗明显下调了30%。房地产企业再次回归一二线城市，是土地市场流标减少的最主要原因。最近各地土地市场，特别是一二线城市已重现升温迹象。
楼市在回暖，“日光盘”频现。
南京楼市的热度和市民的热情愈加高涨。今年春节过后江北共有5家楼盘开盘，保利云禧、中海原山、金基九月森林和金地风华国际四盘当天售罄。
城市卖地收入一直以来都是一座城市财力收入的重要来源，卖地增加财政收入，还可以支撑城市的扩张，这是最近几十年来土地财政的根本逻辑，也是很多城市政府特别愿意做的一件事情。
2018年我国房价稳重有进，尤其是上半年一直是处于拉升状态，直到第三季度才开始出现小幅滑落，房价上涨则更加促进了城市卖地，根据数据显示，2018年我国卖地总收入估计高达5.5万亿元以上，5.5万亿相当于全国企业所得税与个人所得税的税收总和。
3月21日，合肥推出6块地，其中有3块溢价率超过100%，最高的包河区S1902地块高达140%。
今年来，已有将近40个城市卖地收入超过百亿，其中，杭州最高，卖地录得694亿。另外还有北京、天津、上海、苏州、福州、重庆等8个城市卖地超过300亿。光4月23—25日三天，各城市卖地金额就超过了780亿。
在长三角某二线城市，已经有几块地楼面价涨到了三万，甚至四万。有市民直接几近“哭诉”，要求加大调控。
土地市场，是楼市的风向标。
房价一直是我们的痛，现在小县城的房价都已经动辄五六千、六七千起步了。
当然不是所有的城市在涨，比如鹤岗最近就传出房价才2000，甚至一套房子5万。这些城市有一个专有名词：“收缩型城市”。
但很多人不知道，中国现在一个万亿级大城市的房价才1万出头。
这个城市就是：长沙。
一个对炒房客，最狠的城市。
长沙目前辖6个区1个县， 代管2个县级市，面积11816.0平方千米。
和今年的房价趋势截然不同，长沙房价今年居然是跌的，跌的，跌的！重要的事情说三遍。
[p=47, null, left]01长沙的房到底有多便宜？
根据某房价数据平台统计，2019年3月长沙平均房价只有11011元，排名全国第61位。
需要说明的是，要得到完全、准确的平均房价数据是很难的，加上还有口径问题，所以，不同来源的房价数据可能会有出入，但是整体情况是不变的。
长沙的这个房价到底算多便宜？通过比较才能看得更清楚、更明白。
[p=24, null, left]同国内其他省会城市相比，长沙一直被称为中部地区房地产市场的价值洼地，当临近的武汉、南昌和贵阳等城市房价纷纷飙升的时候，长沙很多楼盘的均价还处于5000元/平方米的水平。[p=24, null, left]在短短四年里，长沙房价从5000元/平方米涨到10000元/平方米，经常在一个月里，普通楼盘的开盘价能跳涨1000元/平方米。2017年以后，一些优质地段的楼盘，房价已突破万元。
每平米1万1的房价，和湖州、芜湖、泰州、保定这样四五线城市差不多。
而根据销售总面积和销售总金额换算去年全国平均房价是8736元/㎡，也就是说长沙房价只比全国平均房价高出26%。
可要知道：长沙是一个GDP破万亿的大城市。
一个城市经济超过1万亿是个什么概念？
2018年中国GDP刚好突破90万亿，也就是说只要有90座这样的万亿级城市，就能成为世界第二大经济体。
中国现在一共有地级市300个左右，但去年GDP过万亿的只有17个。
其中，有大家熟悉的北上广深，还有像苏州、杭州、武汉、南京、郑州、成都、重庆等等。
借用一个时髦的名词，这17个城市是中国的“头部城市”。
生活在中国目前仅有的这17个头部城市里，买一平米房大概要花多少钱？
可能需要6万多，比如北京、深圳，大部分需要三四万，但长沙只要1万出头。
即便放在周边城市里，长沙房价仍然算低的。
比如，长沙北部的大城市武汉每平1.86万，再朝北的郑州、西安都是1.5万，东部的南昌1.29万、合肥1.55万，南面的广州3万多，西面的成渝地区房价也要比长沙高出15%—40%。
从安居客网站上可以看到，从去年8月开始，长沙房价似乎有持续性下跌的趋势。长沙4月二手房均价 10470 元/m2，环比上月下跌 0.37% ↓，同比去年同期上涨 2.31% ↑。 
但即使如此，去年8月二手房均价11064 元/m2，和这个月差额其实只有594元/m2。如果100m2的房子，能少差不多6万块钱。 
岳麓
放眼望去，通号岭绣苑7000元/平方米，应该是这批楼盘里最低价格的了，高的也有两三万的。融创融公馆35000元/平方米，湖湘中心樾山24000元/平方米。
雨花
岳麓和雨花的小户型真的挺多！相比岳麓，雨花还有几个小户型楼盘均价是下降的。贵一点的是碧桂园南城首府22000元/平方米，价格相对较低的有长沙平吉上苑9200元/平方米，明大佳园9800元/平方米，新世界柏樾9800元/平方米，泰禹云开壹品9800元/平方米，和立星雅苑9700元/平方米。
天心
天心区价格高的有华远云玺35000元/平方米，价格低的有麦芒国际9200元/平方米，鑫远悦时代7820元/平方米，北辰中央公园8500元/平方米
开福
开福区高价格的有君悦新天地17000元/平方米，阳光城檀悦18000元/平方米，低价格的有钱隆世家8200元/平方米，深业堤亚纳湾7980元/平方米，新城和樾9500元/平方米，福晟钱隆国际8300元/平方米，春和景园8700元/平方米。
经济开发区
经济开发区的小户型价格整体差距不大，相比前面几个区域，开发区的小户型价格偏低。碧桂园星荟7800元/平方米，君合·新城·玺樾7000元/平方米，中建悦和城8400元/平方米，金晟年华7089元/平方米，云栖国际6180元/平方米，敏捷珑玥府7500元/平方米，紫华郡6300元/平方米。
芙蓉
芙蓉区的小户型只有6个，分别是壹廷中央府院18000元/平方米，五一钻界15000元/平方米，长房东云台12500元/平方米，鑫苑芙蓉鑫家，芙蓉万国城MOMA10000元/平方米，恒大江湾12000元/平方米。
望城
望城的小户型价格没有超过1万的。5千多的就有6个楼盘。学府星城5300元/平方米，才子城5500元/平方米，正荣财富中心5950元/平方米，长房星珑湾5800元/平方米，金地自在城5990元/平方米，中粮鸿云5800元/平方米。
宁乡县
小户型盘有5个，其中3个均价未知。另外两个是滨江国际城6200元/平方米，蓝月谷裕源国际山庄5100元/平方米。
浏阳
浏阳，湖南省县级市，由长沙市代管，因县城位于浏水之北（阳面）而得名。浏阳目前小编只查到一个小户型楼盘，碧桂园3800元/平。
中国人的骨子里可能有这样一个想法：拥有一个完全属于自己的房子，才叫家。租的房子哪怕布置再温馨，也只能称之为宿舍。
长沙为什么房价与其他城市相比不算特别高？有地理位置影响、经济原因、城市规划、土地原因等。长沙也被称为最严调控的城市。但是长沙房价和人收入比仍然差2-3倍。
[p=47, null, left]02炒房客来了，割肉出局
长沙一直以来，是全国房地产的价格洼地。
而且，长沙人口超过800万，虽然不能和一线城市千万级人口相比，但是这个数字在全国城市中也是相当可以的。
先前，在长沙买房的除了当地人，主要还是湖南其他市和广深返湘置业者。湖南有着悠久、浩大的南下广州、深圳求职就业、创业的历史。
但从2016年，一线、东部城市房价蹭蹭上涨，炒房客到处奔走，长沙成了炒房客眼中的价值洼地。
我们先来看看炒房客在其他地方怎么炒房的。比如经典的
漳州“坐庄”风云。
2016年6月，魏广华和他的朋友们踏上漳州的土地准备“大干一场”时，市区房价均价每平米约为6000—8000元，短短9个月过去，新楼盘开盘价鲜有低于每平米1.5万元的，个别湖景、江景、学区房，甚至在2.5—2.8万元之间。 2016年中，厦门岛内的均价已经突破4万，与其比邻的漳州才六千多块钱，当时我已听闻漳州市区有两片旧城拆迁，以及6个自然村要征迁。 这些拆迁户大约1.5万户，平均每户至少握着百来万拆迁补偿款，此刻拉升房价，不愁没有接盘侠，满地是刚需。均价低、流通盘小、有旧城改造的刚需，配合一点学区房和厦漳同城化的概念，是个很适合讲故事的地方。” 
到漳州安营扎寨后，魏广华他们早已事先踩好点了，首先相中当地名校漳州实验小学的学区房——冠城国际，彼时该小区均价约为1万元。 这是个典型的“学区房”二手盘，小区内“流通盘”不到50套，介于60—80平米之间，只需不到1000万的资金，便可一把吃下“流通盘”，这就相当于控制住了该盘近乎全部的流通市场。 这一“套路”屡试不爽，魏广华其他9个兄弟在其他楼盘如法炮制，陆陆续续在市区扫掉接近500套小两居，总共花出去不到1亿元。 这在当时，几乎扫掉了漳州二手房交易市场的三分之一存量。此刻距离6月他们进驻时，刚过去三个月，而漳州的房价已在他们的刺激下，每平米涨了近2000块钱。 
十个人要一口气买下这些房子不是易事，上数量级的投资，得从老家亲朋好友那里借来身份证。但亲朋好友毕竟有限，他们就通过中介公司找民工买身份证，之后再找亲朋好友配合给每张身份证出一份收入证明。银行为了抢客户，对收入证明也不会认真核查。 简单又暴利的赚钱方式吃下市区三分之一的流通盘，仅是魏广华的第一步骤。接下来，他们找到在当地有一定规模和垄断地位的房产中介机构合作，开始刷手中房产的挂牌价格。 “只要我们手上的房源一起抬价，再散布房价即将大涨的消息，在售的房东也会跟风抬价，甚至撤单观望，这样市面上的流通盘就不会扩大。我们可以通过对倒交易的方式抬高房价，也可以直接刷新挂牌价。” 2016年底至2017年初，“厦门地铁将修到漳州市区”的消息已传遍漳州的大街小巷，“同城化”的概念也已经深入人心，成为市民们茶余饭后的谈资，也成为房价疯涨的催化剂。 他说这辈子从未想过有如此轻松的赚钱方式，他们手上近500套房已基本转手，当时投出去的1.2亿元，净赚约2亿元，已经开始寻找下一个城市。 
2016年8月，网络曝出新闻，一群合肥来的炒房客在长沙一口气买了35套房。而在另一家长沙楼盘，有40多个合肥人一共扫了700多套房，甚至一些别墅项目都没有幸免。
在合肥炒房客眼中：“合肥上半年房价上涨50%，但长沙房价还很低，有升值潜力。”
连开发商也满心欢喜，期待炒房客来点燃长沙楼市。
还喊出，“每周保持涨两三百元的节奏。”
原本，“长沙消费不算低，唯有房子便宜。”
其实，在2012年时长沙平均房价就已经达到6500元/㎡左右，也就是说在2016年前，长沙房价几乎保持平稳。
但在炒房客“入侵”，开发商造势的情况下，长沙多年稳定的房价也出现上涨势头。2016年8月，长沙中心城区量价齐升，纯商品住宅成交均价同比上涨9.71%。
到9月，涨势更猛。
长沙房价上涨是在2016年8月启动的，半年多时间，也就是2017年3月，爆发式上涨势头得到遏制。
等到2018年下半年，长沙房价上涨动力日趋衰减。
我换个数据来源，缩短时间，看得更明显些。
在后面这个坐标轴中，长沙房价上涨看起来很迅猛，上涨了大概70%左右，但其实，拉长来看，房价仍然是良心价。
要知道，深圳的房价涨到10万。
[p=47, null, left]03“报复式”调控
对于炒房客长期“绝迹”的长沙来说，炒房算是一个新鲜事。所以，直到2016年11月才开始收紧政策，标志性的事件就是2016年12月的“长沙房7条”。
到2017年，长沙楼市调控就动起真格的来了，当年出台了13个楼市政策文件，其中有名的比如3·18、5·20、9·23调控，从限购到限售，相继推出调控新政……还开始限价地，提高首付。
但这些还不足以浇灭买房人和投机者的热情。2017年9月，长沙高铁南站旁一楼盘网上开盘，900多套房源10秒就抢光。
甚至还出现，12岁小孩、85岁老人购房的情况，一个房号一度被炒到10万块。
“买到就是赚到”，这种预期直到2018年年中才彻底被打下去。
2018年，长沙相继推出“3·15全装修”和“3·27刚需优选”等新政。
但真正的大招是：“6·25新政”。
6月25日，长沙官方在通气会上表示，“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房与反炒房的重大斗争。”甚至把炒房客，视为“阶级敌人”。
这种声音不可谓不震撼。
同步推出的“6·25新政”，限购、限贷、限售全面升级，被称为“史上最强”调控方案。
重拳之下，风口浪尖，连二手房中介都以“行业整顿，集中学习”为由，直接关门谢客，躲避风头。
同时，长沙开始对自己“动刀子”，加快推地速度。2018年长沙内六区经营性用地成交总建面积超过1100万方，同比增长95.68%，但平均楼板价仅上涨4.56%，其中，8月一个月供应达319万方。
土地市场随之熄火，溢价率逐月下滑，地块多为底价成交。
几轮调控升级之后，长沙有些政策比一线城市还严苛，像人才落户也要满1年才能买；本地刚改（二套房）要么卖掉第一套房再买，要么就等第一套房拿到房产证4年以后再买第二套。
调控也见到了效果。
2018年年初长沙红极一时的五矿沁园金城，开盘被哄抢一空，等到11月再次开盘，均价8700元/㎡，建筑面积112㎡、146㎡都有余房。
这波进入长沙的“炒房客”，已被按倒在湘江边：2年拿房，4年限售……飘忽不定的个位数房价涨幅。算上首付、月供，炒房客要从长沙解套，势必要赔上一大笔钱。真可谓是，偷鸡不成蚀把米。
[p=47, null, left]04天下绝没有白费的努力
就在半个月前，4月22日，长沙停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策（按4%的税率征收），目前其他城市还在继续执行这个优惠政策。
还要知道今年以来，有些地方已经开始以人才政策等种种理由，偷偷地在放松调控。
但长沙，却对楼市调控再次自加压力。
在去年10月，长沙有关领导，公开表示：“房价合理是我们的优势”。
2019年1月底，长沙市住房和城乡建设局召开会议表示，2019年，长沙将坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，开展“一城一策”试点，构建长沙房地产市场平稳健康发展长效机制，实现“稳房价、稳地价、稳预期”的调控目标。
这也不难理解，长沙南有珠三角、北有武汉、西有成渝，东到长三角，高铁也就四五来个小时。
身处这样激烈的城市群竞争中，2018年长沙仍然净增人口23.66万，位居全国第9。
特别是在中部5省主要城市里，长沙新增人口以不到2万人差距，仅次于人口大省省会郑州。
而且，这还是在长沙收紧人才政策，而其他很多城市打起来“抢人大战”情况下取得的成绩。
有企业家给出的答案很简单：因为在长沙“买得起房子、娶得到妻子、养得好孩子”。
如果拉长时间线，还能发现有趣的现象：
2010—2015年，长沙常住人口总共增加39.11万。
但2016—2017年，增长高达48.63万。
基本可以说，2016年后，大城市房价普遍大幅上涨，长沙“房价洼地”给长沙带来了约百万新增人口。
话分两头。
长沙作为中部城市，既不沿边，又不靠海，在级别上也仅仅是一个普通的省会城市。
在全国城市定位中，长沙定位也不算高，四周“强敌”环伺。
但有人，就有活力。
用一个最俗的指标GDP来看，在这10多年的房价上涨之初，全国城市GDP的20强，长沙正好位于第20位。
10年之后，这20个城市，排名不变的只有3个，下降的有11个，上涨的只有6个！
可见城市竞争之残酷。但长沙从第20位一跃到了13位，排名上涨7位，上升幅度最大。
今年3月，有机构发布了《2018年全国50城房价收入比报告》。所谓“房价收入比”是指，家庭住房总价与年度居民家庭可支配收入的比值。通俗也略显不严谨的概括就是：一个家庭要花多少年收入才买得起一套住房。
在这个排行榜上，不出意外，长沙垫底，只有6.8，也是榜单中唯一低于7的城市（全国平均13.9，最高深圳34.2）。
但在这个排行榜上垫底，不仅不是不光彩，而是长沙人的幸运。
长沙2018年人均可支配收入达到了44647元，排名全国第20。
归纳一下：长沙人拿着全国第20位的收入，买着全国排名61位房价的房子，创造出全国第13位的经济总量。
2018年主要城市人均可支配收入排名
[p=47, null, left]05长沙连续11次被评为最幸福城市
在去年底，长沙连续11次被评为最幸福城市。
毕竟，有这样“亲民”的房价，有地铁。市民的生活十分惬意。
长沙的医疗条件不错。有全国知名的湘雅医院。当年医学界可是有北协和南湘雅的称号哦。
长沙的教育条件更不错。有长郡中学、雅礼中学、师大附中、长沙一中等全国中学巨头。长郡雅礼常年居全国前十名，师大附中和长沙一中也是 排名靠前。
我们来看一下2018年清华北大自主招生人数排名。雅礼长郡雄踞一二名，师大附中排第四，长沙一中排第六。前二十名里面就有4所中学是湖南的。
长沙有不错的环境。 岳麓山是长沙的文脉所在。 
橘子洲头，更让长沙增添了青春的豪情。 
这是一个龙虾小吃能排到9000号的网红城市。 
长沙被评为最幸福的城市也就不出乎意料了。
以真实房源著称的某二手房中介显示的长沙房价
[p=47, null, left]06我们到底需要什么样的增长？
长沙低房价政策之所以能长久地实行。还在于长沙政局的稳定。
长沙最近18年才换了3个市委书记，平均每个市委书记主政的时间超过五年。要知道在有的地方，大员们走马观花般换人，恨不得三年换四个人。政局能像长沙这样稳定的不多。
另外长沙房地产政策持之以恒地稳定。长沙的房地产商曾经联合起来集体向市政府施压，但是不为所动。在既得利益集团面前保持定力真的是很难得了。
一些开发商可能很不开心，责怪长沙市政府太会卖地了，制造各种概念，高价卖地给开发商，而且卖的数量很大，使得供给大于需求，房价上涨很慢。作为百姓，你不觉得这样的政府值得点赞吗？毕竟，长沙的这么多开发商还活得好好的，说明还是有钱赚的。如果长沙人民相信炒房团真的杀到长沙了，去疯抢房子，自己抬高房价，丢掉了最幸福城市的基础，那才真是见鬼了！
长沙之所以敢痛下“辣手”调控楼市，一个很重要的原因是，长沙公共预算只有20%左右来自于土地财政，这在同类城市里是十分少见的。
也正是这样，形成一种良性发展：低房价→吸引人口，产业→推动经济发展。
反之，如果把房地产当作支撑发展的利器，对调控难免虚情假意，最终导致一个恶性循环：为拉动经济→刺激房地产→房价拉升→人口、产业外流→经济压力加大→刺激房地产……
长沙特立独行的楼市，在点赞的同时，更值得我们做更深入的思考。
因为，城与国，辅车相依，大国需要健康发展的大城。 | 
发表于 2019-5-7 07:21