任志强：房贷利率变化和保障房挤出了房地产刚需

安易

2014年8月10日下午14:00-17:00，由第一财经和副卡智库联合主办的“趋势·福卡经济论坛”在上海国际会议中心举行。华远地产董事长任志强指出，近期有两项政策导致了房地产市场的供求关系变化。
　　2014年8月10日下午14:00~17:00，由第一财经和福卡智库联合主办的“趋势·福卡经济论坛”在上海国际会议中心举行，东方财富
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　　华远地产
董事长任志强指出，近期有两项政策导致了房地产
市场的供求关系变化。第一个是房贷利率的变化，去年9月份开始发生的利率变化，对个人购房者来说，虽然房产售价下降了，但考虑到房贷支出上升，总的支出没有下降反而是上升的。另外相当一部分人无法申请到房贷，所以说利率的变化导致一部分的购买能力被挤出市场。第二个政策因素是保障性住房产生的挤出效应，去年9月份之后，大量的保障住房开始进入市场。以北京市最有代表性，北京只有几千套保障房，却有几十万人申请，只有1%的人可以中签。99%的人都不能在市场上买房了，因为买了房就没有资格抽签，他们就会等待。一直要等到三五次抽不上之后，才会进入市场，这就挤出去了很多的购买力。再比如说棚改，在棚改区的人有能力的人也不会去买房，他会去等。这一部分需求也相当一部分被压缩了。对此，任志强总结了三句话——“利率将部分刚需从可支付能力上挤出了；保障房将部分刚需分化了、拖住了、挤出了；棚改将需求变成了强制性消费，挤出了。”

　　以下是任志强的演讲实录。
　　任志强：大家都比较关心房地产，房地产和中国经济有密切的关系。所以我讲讲市场的方向。这是一到六月份的固定资产增速，是和我们GDP紧密相关的事情。我们可以明显看到民间固定资产投资速度下降的非常快，但是总体的下降速度没有那么快，主要是因为在二季度当中我们的基础设施和高铁以及国有企业的力量支撑了我们的固定资产投资增速仍然保持在一个比较高的水平上。到目前为止，我们的消费占50%多一点，40%以上是固定资产投资，外贸是负的。所以固定资产增速对市场的影响是非常大的。
　　大家也关心未来，未来主要是三个原因来主导，第一个是我们李克强总理的微刺激，如果说微刺激包括降准等，都是一个货币总量增加的问题，如果继续增加可能会回升。第二是基础设施，这些投资占的比重越来越多，比如说高铁。第三个是和房地产有关的，就是我们说的棚改，这个进展速度如何我们不知道，今年要求开工470万套，到目前为止，钱用了1/3。如果这几项都是向上走的，我们固定资产投资增速会回升。
　　工业增加值略有好转，但是只集中在几个行业，大部分的过剩产能行业还处于较低的状态。我们很遗憾的看到钢铁水泥速度依然很快，并没有在经济结构调整当中发生作用，经济结构调整会不会随着GDP而改善还无法得出好的结论。零售增速也没有达到预期目标，原来目标是14.5%，现在只有10%多点，这和我们的八项规定等都有关，消费要高速增长的首要条件是收入增长，但是现在来看并不是很乐观。房地产开发如果说不考虑棚改和其他因素的，下半年的投资增速将会降到10%以下，这个降速对GDP影响是非常大的。会对GDP产生0.6个点，加上相关产业会影响到1个点。所以其他的一些能够弥补房地产投资增速下滑的因素，我们更多看到，对棚改来说并没有把它和民生放在最直接的关系上，当投资拉不动的时候，会用棚改的资金或者是城市改造来拉动经济。这就造成一个矛盾，一方面看到房地产投资，媒体更强调的是供求关系恶化，有一些地方供大于求，但是保障性住房都是按照指标下发的。这是一个问题。为什么房地产投资增速下降，一个是和前期土地购置有关，土地购置是一个先进指标，当我们的土地购置处于负增长的第二第三年通常是价格上涨的，土地也上涨，随后就出现一个低潮，然后再出现土地负增长，明年我们的供求关系，按照现有统计，排除棚改等因素，商业房地产开发又会发生变化，今年的开工负增长，会导致明年9月份出现供应需求上涨。今年上半年我们看到销售出现下降，也引起了一些市场上的争论，比如说下行通道，一蹶不振，崩盘等各种说法。但是实际情况并不是这样的，2012年我们下滑速度最快，一二月份下滑27%，但是年底我们是正的4.1%，如果说从现在的下滑，1-5月份是持续下降的，但是1-6月份已经开始出现回升，6月份比5月份的情况略有好转。7月份的统计数据没有出来，但是从某些地区来看，可能会有好转，因为大部分地区开始取消了限购啊的政策，甚至有一些地方采取了降息降税政府财政补贴的方面来刺激楼市了。一个月的数据可能还不足以来说明，要用更长时间的数据来说明整体情况。但是从目前来看，进入下行通道是不成立的。
　　比较麻烦的是我们的到位资金，到位资金的增长率是最低的。2008年大家都说下滑经济的情况下，我们大概是13.4%的自有资金增速，但是今年是历史上从来没有过的降到最低点，不仅是个位数，而且是较低的数。这和我们的投资增长有关，如果说继续下降，在未来的投资增长当中体现。去年的自有资金增长率过高，也包括了一些非房地产行业为主的产业，迅速进入市场，而今年这一部分的资金基本上推出了。过去做衣服做鞋的都在进入，甚至有一些，三四个人作为合伙人就进入了，现在这部分人退出了。我们到位资金现在大概还有1.7万亿的资金富余量。
　　这是1-6月份的一些统计数据，我们可以看到这里面已经有一个负数了，特别是新开工面积负增长，住宅是-19.8%，我们还可以看到，在销售额当中，有更多的一些负数，重要的是资金的负增长。实际上我们今年2000多亿的销售额下降，并没有完全证明资金短缺。因为我们今年国内贷款增长了2000多亿，由9000多亿变成1.1万亿。
　　按地区分析，所有人都认为，二三线城市遇到的问题最多，所以中国沿海地区和一线城市问题不大。实际上错了，从投资上来看各个地区数字差不多，并没有明显看到中西部地区投资增速下降。但是从销售来看，可以看到影响最大的是东部地区，也就是发达地区我们看到的是一二线城市多数地区销售下降巨大，反而是三四线城市或者是四五线城市更多是正增长。也就是说中西部并没有说因为环境变化出现了大幅度崩盘。这和我们媒体上通常说的三四线城市受到重创不完全一样。严格来说，我们只统计70个大中城市的数据。比如说房价等等。但是在销售和开工数据当中，其中包括了其他500多个城市，包括县级和地级。我们还有2.59万个镇，这些镇当中房地产
比重并不是很大，但是这些镇占的数量很大，我们现在已经看到的是保障性住房基于棚改区任务下到镇一级，他们最后形成的力量也是巨大的。如果说中西部这些一二线城市占的比重并不大的地区持续增长，那么全年的增长有可能会持续恢复。
　　和房地产关系最密切的就是我们的城镇化。如果中国的城镇化速度已经到了一个停滞的地步，就会出现房地产过剩的问题，或者说从预售市场转入二手市场。但是现在来看并没有这样，城镇化从30%之后到70%之前都是高速增长的过程，全世界多数过程都是这样的发展路径。我们严格来说，也只是第一第二个阶段，就是从农村进入城市，从小城市进入大城市的阶段，现在还没有进入第三阶段也就是郊区城镇化形成大城市圈。这是欧洲和大多数国家的现实，都是以城市圈为主，中国没有主要是因为中国土地制度造成的，当城里人不能买宅基地的时候就无法往郊区转移，所以无法形成城镇化。因为你即便偷偷买了宅基地，但是你没有把它变成一个企业总部。美国大部分的企业总部都是在非中心地区。但是他可以把这个地区变成小镇，因为企业发展过程当中引入了教育、医疗和其他的配套设施。中国因为土地问题，导致公共设施无法往郊区转移，我们农村是叫卫生院、所，不能叫医院。即便是大企业到了小镇去了，也无法改变它。所以我们仍然处于前两个阶段。
　　很多重点国家城镇化从50%发展到70%，一般用多少年呢。像美国、英国、法国，一般是四五十年，为什么30%-70%是高速增长过程但是他们还用这么长时间呢？主要是那个时候农业没有工业化。在初期工业化发展过程当中，工业集中在城市，而农业生产的工业化是决定了农业人口从土地中解放出来的速度，如果说你还是用刀耕火种的办法劳动力无法从土地当中解放出来。城市化不是说政府盖了城市就可以把农村变成城里人了。关键是农业的现代化，耕种、播种一直到收割、化肥、除草等等都机械化了，把农民从土地当中解放出来。导致人均拥有的耕地能力大幅度提高了，农民在地里没活干了，他就转移了。这样的转移过程是主导地位的。因此除了这几个国家刚刚说用了四五十年之外，我们看到日本，他只用了15年时间就完成了这样的过程，韩国也一样，用了11年。马来西亚表面上看来比我们落后的多，但是他的城镇化率已经超过了70%，而且用的时间很短。恰恰是因为工业化程度和农民可以从土地当中解放出来，也包括农村土地可以自由转换，所以才形成了这样一个城镇化发展过程。中国在改革的时候，我们只有17.9%的城镇化率，低于1949年，换句话说，就是毛时代的30年当中，基本上是去城镇化的。50年代的人口高增长期，城市化略有提升，但是20%左右的时候又开始下降，因为我们的二元制，压低农村人福利向城市转移，导致我们只能用计划经济来维持，维持不下去就向农村转移。所以我们经历了很多的转移。比如说知识青年上山下乡，然后是文化大革命之后，城里养不活年轻人，让他们到农村去，再加上三年自然灾害等等的问题。导致我们前面我们的过程是去城镇化的。在改革初期，我们是非常落后的状态，也包括农业生产的落后状态，这和人民公社、大跃进有关。从20%增长到30%，用了15年的时间。两个阶段，第一个阶段是土地承保制把农民从土地当中解放出来，但是那一阶段农民进城主要是从事农业活动，进了城主要是卖菜、卖瓜、卖鸡蛋，他们并没有真正转移到工业。到邓小平批准傻子瓜子可以雇佣更多工人的时候，才打破了私营企业只能雇7个人的情况。这样的话，才有更多的农民工进入到工业行业。所以当农民从土地被解放之后，进入到城市当中。
　　但是从下一个10%，从30%-40%，我们只用了7年，时间大大缩短了，而从40%-50%，我们只用了8年，这个时间都很短，当工业化程度发展到一定程度之后，他的城镇化速度是非常快的。党的文件当中写的是2030年达到70%。但是从现在角度来看，包括户籍制度改革、土地制度改革，我们估计到2018年可以提前两年完成60%的任务，2025年，提前5年达到70%的城镇化率。但是中国要完成这样的过程，就必须要有城市建设发展过程当中的支撑，也就是说要解决我们李总理提出的3亿人的问题和后续增加的几亿人口的问题，否则的话，城镇化难以执行。不管你放不放慢，农民都要转移，因为他们从土地当中挣不出钱，所以他们一定会转移到城市。现在的情况是地区差异很大。这和我们前面说的，从农村向城镇，和下城镇向大城镇转移有关。我们一线城市超过了60%的城市化率，有的已经接近70%。但是二线城市基本上是50%，超过60%的不多。三四线城市基本上是维持30%-40%的城市化率。他们的城市化率还是处于起步阶段，还是一个高速发展过程。但是我们的房屋生产却不是按照这样一个比例进行了。
　　一线城市在迅速发展过程当中，还有10%左右的城镇化率增长过程，或者说很少，所以我们可以看到一线城市第三产业比重逐步提高的时候，写字楼在增加，而住宅的相对量是在减弱的，而三四线城市当中，住宅比重大，他们养不起那么多的大型商场或者是写字楼。很多二三线城市，他们的第三产业比重还在30%以下，是很低的。你要有完整的写字楼，或者是大片的商场，你是养不起的。但是在逐步发展过程当中，我们可以看到，越来越多的城市化发展中人口会向大城市集中。
　　也许人们会提出一个问题，就是当人口向大城市集中的时候，大城市人口的密度就会高。从人口密度调查来看并不是这样的。按照建成区的比例来看，北京是全国倒数第四的人口密度。北京为什么首堵呢？这是因为只有一个中南海，所以在北京核心区不是建成区，核心当中不到200平方公里范围之内，我们的人口密度是世界第一位的，高过纽约、东京、莫斯科、巴黎、伦敦、马德里等等我们可以达到每平方公里3万多人。但是在建成区当中一分散就不是这样的。中国的审批制度导致了人口集中于政府审批权附近。而在国外没有这样的现象，政府的审批权利和市场基本上脱离了，人口的密度是自然增长的，而不是随着权利中心而转移的。当我们给上海提出要把市政府搬出去的时候，市政府将要搬过去的地区，人口增长速度就会加快。这是随着权利中心转移的过程。我们最落后的地区，陕西却是建成区人口密度最高的，然后是西安这样的城市，因为他周边是山和黄土高坡，把人口集中在建成区。并不是因为经济发达而造成城市建成区的人口密度高，而是建成区和人口比重关系决定的。

　　我们可以看到，在90年到2010年，我们的城市建成区从1.2万平方公里，变成4.5万平方公里，大约等于国土面积的0.45%。增长多少倍呢？大概是增长了3.5倍。我看了人口，人口增长了8.2倍，我们土地供应和人口增长和经济发展完全不匹配。按照人均耕地来说，我们中国是日本的一倍，但是按照农民拥有的人均耕地来说我们是日本的1/4，为什么会倒挂。日本更多的土地不适合住人，70%以上的山区，但是日本用了国土面积的4.5来做人口居住，他们的人口密度比我们高多了。他们可以让通过人口流动，让在农村的农民拥有更多的人均可耕种土地。额我们的城市没有充分利用起来，但是我们的工业化占用的土地非常多，我们的农村宅基地占的非常多，农村宅基地17万平方公里，是城市的4倍多，但是人口在持续减少。比如说10年过程当中，农村人口减少近2亿，但是他增加了5万平方公里的宅基地，农民没有进城户籍制度和土地制度转移的时候，他就一定要在农村扩大他的宅基地，因为他的承保地是三五十年不变的，宅基地变成了获取资产的重要来源，宅基地的变化，导致了城市土地和农村土地的不匹配。
　　在1960年的时候，全球最大城市当中，千万级的城市，亚洲只有一个东京，全世界有四个千万级以上的城市。总人口量是很低的。1980年的时候发生了很多的变化，城市人口密度增加了，就是不管你如何管理，无论是中国还是其他国家，农村人口向城市转移是一个历史趋势，无法改变。到了2011年变成了什么呢？全世界人口住在城市的达到近40亿。这个趋势是无法改变的趋势。我们来看看中国，大城市和中大城市人口越来越多，到目前为止，中国已经拥有千万级人口6个，我们亚洲拥有16个，全世界拥有28个。我们可以看到几十年时间里，从4个到28个，这是一个飞快的发展速度，不仅仅是中国有城镇化的问题，全世界都有，在面临城镇化发展过程当中，如何解决这样一个发展的问题。如果说城镇化发展速度不变，我们无法忽略城镇发展的过程。2025年可能就是一片漆黑了，中国至少有10-15个千万级人口以上的城市，或者是500万人口以上的城市会在现在的基础上翻番。
　　我们过去盖了多少房子呢？大家都认为我们盖的房子已经足以满足城镇居民的居住问题了，很多人在讨论空置率问题，到2012年的时候，全国城镇住宅每年竣工10.73亿平方米，房地产开发商竣工7.9亿平方米。2013年稍微多一些，我们占的比例是一个变化过程。在改革初期，就是非房地产市场化的时候，98年之后，房地产开发只占全部竣工总量30%，大部分是用基本建设的方面建的住宅进行福利分配。在逐渐发展过程当中，我们最高达到了73%，就是2010年。剩下的只有20%几是由政府负责建设，由单位分配或者是城市基础设施建设、拆迁。到了高点之后，就开始逐步下降，下降到71%左右，去年是在70%以下，今年会略低一些。这和我们后面的侦测有关。保障性住房和棚改。是不是我们现在建设的房子已经完全满足了城市居民需求了呢？按照过去5年的数据统计，09-13年，我们卖了55亿平方米，但是我们竣工了多少房子呢？43亿平方米。换句话说，我们已经多卖了10亿平方米，现在再建的工程当中，相当一部分是已经卖掉的，这两个数字对吗？因为所有的开发商都知道，在我们竣工的房子里有15%是不能销售的，甚至有的地区达到30%是不能销售的房子。因为我们有车库、人防不销售的面积，比如说大连万达把一些商场给自留了，但是他并没有被竣工面积刨除。这当中不仅是住宅的竣工面积，还包括了非住宅的竣工面积。我们按照30%扣除，我们再把现在已经建设的面积当中30%再扣除，因为这当中还有不可销售的部分。再从统计当中，车库是按照个数统计的，这两者加起来，可能有25亿平方米已经卖完了。现在在施过程当中，一半多就没有了。因为我们住宅只占了全部投资当中的70%。另外30%是商业或者是写字楼这些产品。所以房地产商讨论住宅或者是城镇化讨论住宅的时候，还要考虑这一点。到今年我们在售面积58亿平方米，扣除30%商业，剩下的住宅办法当中20多亿已经没有了。
　　这就有一个毛病，我们的竣工率太低了。这几年，从09年，我们的竣工率是21.9%，去年我们只有15.2%，也就是说盖房子要7年才可以盖完，这个竣工率实在是低得不的了。即便是扣除当年新开工的竣工率也只有21%，而过去是34%，就是三年盖个楼大家理解，5年盖一个楼呢？是什么原因造成这个情况的呢？最后大家都说，很可能一个重要原因就是为了完成上级给的任务，就是保障性住房的任务，所以开工之后放在那里不竣工了。所以相当一批在售面积就造成了这样的结果。去年我们有22亿平方米的新开工面积，这当中相当一部分是保障性住房。他会导致我们越来越低的竣工面积，这是非常严重的一个问题。
　　竣工一个不仅是在房地产开发商部分的统计当中，在全国的其他统计当中，也出现了这样的情况。所以我们也搞不清楚这一部分怎么计算的。1-6月份我们的销售额下降了6.7%，少了2000亿，我们的贷款增长了14.1%，增加了2000亿，在现金流上是平等的，如果说有新开工我们钱就缺了，从销售面积来说，下降了6%，大概是2900万平方米，非常少。为什么会这么点东西就产生了巨大的恐慌呢？
　　其实这个恐慌在去年就应该产生了。去年我们看到销售量增长最快的，第一个是温州，增长了70%。我们来看看今年已经出现问题的，第一个官方宣布取消限购的呼和浩特，他不是今年才出问题的，去年他就是全国增长率最低的-12%。，沈阳-8.4%，长春-6.7%，北京-2.1%，无锡-1.9%。换句话说，不是因为今年才开始出现分化，而是去年已经出现了严重的分化，一些地区迅速增长，一些地区已经出现了下降。今年是不是在全国下降的时候没有增长呢？不是的。比如说安徽，很多地区因为高铁通了基本上都是40%以上的增长，因为高铁对这些地区来说，他过去没有联络线现在有了，更多农村人可以进入城市，商品房销售在上半年迅速增长。地区差别由此而产生，考虑今年和去年的比较，一些地区高速增长，一些地区迅速下降和供求关系变化有关。
　　是什么导致了供求关系变化？我认为两项政策影响最大，我们不说限购。第一个是利率的变化，去年9月份开始发生利率变化，我们看到最前面的增长率下降的这条线的时候就会看到，去年9月份之后利率会发生什么样的变化？利率变化很明显。你说资产价格是下降的吗？对个人购买者来说，资产价格没有下降反而是上升的。我过去可能花100万买，你降到90万，我加上贷款利息还是100万，而现在利息增高之后，我可能要花110万-120万。另外相当一部分人无法拿到贷款。因为利率的变化导致一部分的购买能力被挤出市场。需求方面造成了价格波动。再一个是保障性住房产生的挤出效应，名义上为了民生，而保障性住房2012年开始建设，2013年进入市场，去年9月份之后，大量的保障住房开始进入市场，这一部分，有一部分进入了开发商的统计，有一部分没有进入开发商统计。 这在北京市最明显，北京只有几千套保障房，去了几十万，但是只有1%的人可以中签。99%的人都不能在市场上买房了，因为买了房就没有资格抽签，他们就会等待。一直要等到三五次抽不上之后，才会进入市场，这就挤出去了很多的购买力。再比如说棚改，在棚改区的人有能力的人也不会去买房，他会去等。这一部分需求也相当一部分被压缩了，但是是不是所有人需要政府的帮助办法来购买住房呢？不是的。旧城改造当中，30%-50%的人房子是好的，但是他是在破房子之间，但是不得不搬走。比如说北京，北京去年保障性住房指标是1300万平方米，北京号称超额完成任务。按照开发商计算，开发商范围内是585万平方米，政府还有715万平方米。这715万平方米，我们无法找到资料证明他是如何销售、转移的。但是开发商是可以找到公开透明的资料的。公租房占了116万，经济适用房10万，安置房55万，自主房178万，两限房226万。这是1300万保障性住房的比例，去年商品房是409恩万平方米，409万和1300万相比大概是1/3，商品房实际住房供应量只占1/3。而75%的是保障性住房，而市场上，我们能看到的两限房、自住房个经济适用房，安置房和公租房都不体现在销售范围，但是他确实转移了一部分的需求。
　　98年时的改革是住房市场化的改革，那时候为了强调市场化而导致我们忘记了我们应该同步建设保障房。朱镕基的目标是克服亚洲金融危机，让我们的经济保8,07年之后，我们开始注重保障房，当时提出廉租房系统。08年提出了公租房，这样就打乱了我们的保障需求。本来各国政府应该保障的是居住权利，而不是保障你的财产权利。但是现在中国已经把居住权利变成了一种财产权利，这是获取选票的最好办法。但是却无法长久或者说解决供求关系。08年温总理在人大政府工作报告当中提出居者有其屋，但是结束人大的时候，人民代表要求修改17处人大的报告，其中重要的一处就是把居者有其屋改为居者有其所，不是保障财产权利而是居住权利。这一点是中国保障性政策一直以来犯的错误。
　　我们在买卖自住商品房屋的时候，北京市政府还要求自住商品房卖的时候，还要给政府交30%，我不知道那一条法律上可以找到市政府可以做这样的规定，因为钱不是你投的，经济适用房卖的时候，你拿一点还可以有道理可言，而自住商品房是商品房产权证，而且你是收了地价的，我个人觉得政府是太黑了。如果说是保障居住权利的话，和交易行为是不冲突的。如果说保障财产权利就是对市场上进行一种掠夺。当你买卖房子的时候，政府从投资者获得了巨大的收益，也就是说，只许政府投资投机，而不允许老百姓在房地产上获得。如果我们把应该用社会化或者是福利化解决的问题，变成了市场化，就变成了我们现在所谓的自主型商品房，不是保障居住权利而是财产权利。反过来说，把医疗、教育、社保、住房交给市场。
　　在政府获得地价过程当中，政府的投资行为导致我们出现了另外一些现象。比如说我们说棚改是用政府投资拉动，我个人觉得就是一个因果倒置。棚改区改造力量用的越多，对市场破坏力越大。前面3600万保障性住房的问题还没有解决，同时又增加了1200万套新的概念。什么意思，3600万套，原来是5年计划，一年要投700万套，相当于全部开发商住宅竣工总量，即便是在去年，我们也只完成了700万套。开发商就建那么多的房子，换句话说，我只建那么多房子的市场，如果说你有更多房子冲击市场，就变成了另外一个情况，既包括开发商竣工，也包括了非开发商竣工的部分，今年的统计报表当中，真正属于商品房开发的只有50%，另外50%都是和政府相关的包括保障性住房，棚改区住房等等。市场化在逐渐减少而不是扩大。我对一万亿的棚改称之为4万亿的拉动。
　　温家宝总理干的是李克强的事。什么意思呢？用4万亿让经济立刻强起来了。李克强干的是温家宝的事，逐渐的加，然后要保底线。我要保证GDP增长。网上有人说，1万亿侵犯了开发商的权利，所以我表示反对，错了，棚改对开发商是最有利的，因为可以拿到开行的低息贷款，所有的棚改都是开发商盖的，但是总有一些开发商巴不得进入棚改范围内，因为我可以拿到利息低。如果这样发生的话，存在的问题是更多的。现在我们已经完成了960万套保障房，已经投入了1万亿，再加上4万亿，这几年可能出现的常态的就是所有开发商跟着政府保障房走就是资金回笼最快的，反而完全市场化的会逐步的退出。
　　时间的关系，我就讲到这里，谢谢大家。